La poursuite d’un bail dérogatoire au-delà du terme contractuel fait naître un bail commercial

La Cour de cassation vient d’apporter une précision extrêmement importante sur les conséquences du maintien dans les lieux du locataire d’un bail dérogatoire au-delà du terme contractuel.

Dans cette affaire les parties avaient conclu un bail dérogatoire d’une durée de 4 mois.

Le preneur était pourtant resté dans les lieux au-delà du terme contractuel et avait libéré les lieux et restitué les clés moins de deux ans après la prise d’effet du bail dérogatoire.

Le bailleur avait assigné le preneur en paiement des loyers et charges dus postérieurement au terme du bail  dérogatoire.

Les juges du fond avaient estimé qu’il s’était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à l’expiration du bail dérogatoire de 4 mois et que le preneur était tenu au paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale.

Cette décision a été confirmée par la Cour de Cassation qui précise que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

Cette décision est extrêmement sévère et en totale contradiction avec la jurisprudence classique en matière de baux dérogatoires.

En effet, la jurisprudence considérait jusqu’à présent, en application de l’article L 145-5 du Code de commerce, que le statut des baux commerciaux ne s’appliquait pas, tant que la durée totale du bail précaire, ou l’occupation effective du preneur après la conclusion d’un bail précaire, ne dépassait pas la durée maximum de 2 ans ou 3 ans depuis le 18 juin 2014.

Tel ne semble plus être le cas au regard cet arrêt de la Cour de Cassation.

Il est important, que l’on soit preneur ou bailleur, d’anticiper les conséquences d’un maintien dans les lieux à l’expiration d’un bail précaire.

Le cabinet de Maître LADJEVARDI peut vous conseiller. Consultez-nous.

Cass. Civ. 3e, 8 juin 2017, n°16-24.045

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